Сдвиги по недвижимости
Каким был рынок недвижимости в прошедшем году? Самый волнующий вопрос касательно рынка недвижимости – вопрос динамики цен на жилье.
В последние годы темпы роста стоимости квартир впечатляют людей, желающих улучшить свои жилищные условия.
Для жизни
Используя данные НП «Клуб Профессионал», можно говорить, что с 2005 года жилье дорожало весьма высокими темпами.
На начало 2006 года рост средней стоимости 1 кв. м жилья составил 34%, цены при этом колебались от 800 до 3400 $/м2. Несмотря на мнения
экспертов о замедлении темпов роста жилья, 2007 г. продемонстрировал еще более интенсивный рост цен – 51%. При этом ценовой диапазон
изменялся от 1000 до почти 4000 $/м2.
Отметим, что рынок вторичного жилья Артема, очевидно, следует тенденциям Владивостока, только рост происходит еще более высокими темпами,
так что удельные цены жилья города-спутника начинают догонять стоимость квартир приморской столицы. Видимо, это следствие недооценки
артемовских квартир в прошлом и наличие дополнительного спроса на них со стороны жителей краевого центра. В настоящее время ценовой диапазон
жилой площади в Артеме колеблется от 600 до 2000 $/м2. Как и во Владивостоке, в Артеме самые дорогие квартиры предлагаются в центральной части.
Указанного роста не следует чересчур опасаться. В сопоставлении с уменьшением количества реальных прямых сделок, высокими скидками на торг,
доходящими до 10%, и более длительным периодом экспозиции квартир рост выглядит не таким уж ажиотажным. Если же сопоставить рост на рынке
недвижимости с инфляцией, то реально в 2007 г. жилье подорожало максимум на 35%.
Для бизнеса
Рынок коммерческой недвижимости Владивостока представлен офисным и торговыми площадями. Используя базу данных НП «Клуб Профессионал»
2004-2007 гг., можно прийти к выводу, что цены на данную недвижимость в среднем по городу растут с постоянными темпами (около 30% в год).
Темпы роста стоимости офисов, расположенных в центре города, несколько выше, чем в среднем по городу: 35% в год. Что характерно, такая
енденция была не всегда и, очевидно, связана с улучшением экономической ситуации во Владивостоке. В настоящее время вполне можно приобрести
в собственность офисное помещение, имея в расчете на 1 кв. м 2 000 2 500 $. Правда, диапазоном цен достаточно широк. Так, стоимость офисных
помещений в центре города в зависимости от их состояния может составить и $ 1 600, и более $ 3 500 за 1 кв. метр.
Торговые площади ценятся на уровне административных. Учитывая некоторое отставание цен на торговые площади в 2004 г., дальнейшая их
динамика в 2005-2007 гг. была более высока и имела тенденцию ускорения темпов роста. В 2007 году торговые площади предлагались в среднем за
2 153 $/м2, при этом колебание цен в данном сегменте более значительно, чем в случае с административными площадями – от 1 200 до 3 800 $/м2 и
более. Основным фактором ценообразования в случае с размещением торговли является, разумеется, местоположение.
Валерия Кривец, президент НП «Клуб Профессионал»
Что касается дальнейшей динамики цен, то можно предполагать, что рост стоимости недвижимости в 2008 г. сохранится, однако его темпы могут
замедлиться, вплоть до стабилизации ситуации. Но вряд ли темпы роста цен на рынке будут ниже темпов инфляции. Рынок недвижимости подвержен
влиянию разнонаправленных факторов, то есть имеются факторы, влияющие как на рост цен, так и на их снижение. к первым можно отнести инерцию
преобладания инвестиционных целей, в особенности на рынке жилой недвижимости. Также дальнейшее расширение ипотечного кредитования, закрытость
и монополизация строительного рынка, продолжающиеся сложности с выделением земельных участков, и в принципе физическое ограничение площадок
под строительство.
Факторы, влияющие на снижение цен – это продолжение тенденции падения доходности объектов при сдаче их в аренду и, как следствие, возможный
выброс на рынок инвестиционных квартир. Рост ставок по ипотечным кредитам и повышение требований к заемщикам (ввиду кризиса ликвидности
банковского сектора экономики и роста доли невозвращенных ссуд). Ускорение темпов ввода жилья и активное строительство
торгово-административных центров.
В целом следует отметить, что рынок недвижимости, особенно жилой, в настоящее время близок к перегреву. Потолок соотношения стоимости жилья и
доходов местного среднего класса, на наш взгляд, практически достигнут. Ведь доходы граждан отнюдь не повторяют динамику роста цен на жилье.
Поэтому жилье как объект потребления дороже стоить не может. А инвестиционный характер рынка недвижимости чреват сюрпризами, и, учитывая
ситуацию, скорее неприятными.
Журнал "Современный Дом и Офис"
