О насущном (квартиры)

Самая распространенная недвижимость – это, конечно, квартира. По обеспеченности жильем Владивосток сегодня несколько отстает от среднероссийских показателей. Если в приморской столице на одного жителя приходится около 20 кв. м жилплощади, то в среднем по стране эти показатели колеблются от 25до 20 кв. м на человека. В абсолютных цифрах это означает, что Владивостоку не хватает несколько миллионов квадратных метров жилья. Конечно, строительство жилых домов идет, но его темпы значительно ниже необходимого уровня. В целом, первичный рынок в последнее время активно развивался, о чем свидетельствуют все новые и новые проекты, выводимые на рынок, и серьезная конкуренция. Рынок новостроек является привлекательным для покупателей. Прежде всего, тем, что, приобретая квартиру в новостройке, покупатель может быть уверен в ее юридической «чистоте». Отсутствие у квартиры «истории» гарантирует, что не окажется людей, чьи интересы были ущемлены при продаже и, следовательно, никто не сможет оспорить у покупателя право собственности.Второй причиной можно считать желание людей жить в своей социальной среде: покупка квартиры в новостройке позволяет надеяться на то, что внутренний социум дома будет достаточно однородным и благополучным. Также при покупке квартиры в новостройке можно надеяться на чистые подъезды, исправные лифты и, исходя из однородности социума, на бережное отношение жильцов к местам общего пользования.

Самые дорогие квартиры, как обычно, в центре города и на Эгершельде, также на Первой Речке. Рынок вторичного жилья масштабнее рынка новых квартир, хотя предложение здесь в последнее время заметно затормозилось. Масштаб рынка вторичного жилья обеспечивается благодаря тому, что и характеристики квартир, и их стоимость на вторичном рынке более разнообразны, выбор квартир больше, и зачастую покупателю нет необходимости доводить квартиру до жилого состояния. В то же время среди вторичного жилья мало домов повышенной комфортности. Этим отчасти можно объяснить тот факт, что новые квартиры, абсолютно не отделанные и непригодные для жилья сразу после покупки, стоят гораздо дороже, чем квартиры на вторичном рынке, продаваемые в жилом состоянии. Фактор новизны, конечно, тоже оказывает определенное положительное влияние на цены нового жилья.

Проанализировав данные информационно-аналитического еженедельника «Биржа недвижимости Приморья» в период с октября 2006 г. по октябрь 2007 г., можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке выросла за год на 41% и в настоящее время составляет 55800 руб. Главный фактор роста цен на «вторичке» тот же, что и на рынке новостроек: высокий спрос на жилье. Самым востребованными на сегодняшний день являются следующие районы города: центр, район Эгершельда, Первая речка, Некрасовская и пр-т 100 лет Владивостоку. Наименее востребованными остаются районы, удаленные от центра города: 64 и 71 микрорайоны, Тихая и Чуркин. Интересно, что наибольший рост стоимости одного кв. м жилья произошел именно в этих районах города (особенно на Тихой). Это может быть связано как с планами разгрузки пл. Луговая в связи с возведением моста через бухту Золотой Рог, так и с тенденцией вовлечения на рынок недвижимости все менее обеспеченных слоев населения через ипотечные программы. То есть люди выбирают наиболее дешевые варианты, но все же предпочитают приобретать недвижимость в собственность.

Важно отметить, что заметно вырос спрос на покупку жилья в ипотеку.

На работу (коммерческая недвижимость)

Перед компаниями, которые решили работать во Владивостоке, встает вопрос приобретения офисных помещений в собственность. Несмотря на то, что многие говорят о серьезном дефиците офисной недвижимости, выбор помещений во Владивостоке есть. Причем выбирать можно не только район и технические параметры приобретаемой недвижимости, но и способы приобретения. Цены на офисные помещения в центре города разнятся в основном от 40 000до 75 000 рублей за 1 кв. метр в зависимости от их состояния, а на периферии держатся ближе к 35 000 рублей за 1 кв. м. Динамика изменения цен на офисные помещения в последнее время в городе практически ] не отстает от динамики роста цен на рынке жилья. Приспособление под офисы жилых квартир – довольно распространенный способ, к которому в основном прибегают небольшие фирмы. Естественно для них предпочтительнее приобретение квартир под офисы в центре города, хотя для некоторых это не так уж и принципиально – они могут обосноваться и на окраине. Купит квартиру под офис на первом этаже на окраине можно существенное дешевле, чем в центре города. В некоторых случаях всего за 30 000 руб. за 1 кв. м. В центре города приобретение квартиры на первых этажах в большей степени происходит уже не под жилье, а под офисы, и здесь уступчивость продавцов намного меньше – найти жилое помещение «под фирму» дешевле 40 000 руб. за «квадрат» очень сложно. Такая квартира обязательно на несколько тысяч долларов дороже обычной. Особенность этого сегмента рынка в том, что городская комиссия по выводу жилых помещений в нежилые за последние два года делала лишь редкие исключения, разрешая офисам и магазинам вытеснять из квартир жильцов. Для гороа, где жилищный вопрос очень актуален, потеря под другие цели части жилого фонда – вопрос принципа. Оправдать это политически трудно, но рыночная экономика диктует свои законы, и часть квартир неизбежно должна «переквалифицироваться». В очереди на вывод из жилых в нежилые помещения во Владивостоке сегодня стоит около 500 квартир. Многие не спешат вообще афишировать этот вывод, потому что эксплуатационные расходы на «фирму» значительно выше, чем на простую владивостокскую семью. Выведенная по всем правилам из «жилья» квартира обходится в 2-3 раза дороже. Принципиально новый Жилищный кодекс РФ несколько упрощает процедуру вывода жилого помещения в нежилое, но это должно заработать в ближайшее время – после принятия соответствующих местных нормативных актов.

Дворянское гнездо (загородная недвижимость)

Спрос на загородную недвижимость в пригороде Владивостока постоянно растет. Средняя стоимость коттеджей в окрестностях Владивостока выросла за год на 80%. Средняя цена предложения 1 кв. м общей площади загородной недвижимости составляет примерно 46 000 рублей, причем цена колеблется от 23 000 до 90 000 рублей за метр в зависимости от приближенности к городу, состояния отделки, степени завершенности строительства, размера земельного участка, наличия коммуникаций и улучшений.

Недвижимость за рубежом

На рынке зарубежной недвижимости дефицита в предложениях нет. Кипр, Испания, Болгария, Франция, Турция, Германия, Майами, Китай – только выбирай! Что касается недвижимости в КНР, то она медленно, но уверенно поднимается в цене, поэтому инвестировать в нее средства выгодно. За последние два года наблюдается настоящий бум недвижимости в пограничных провинциях Поднебесной: Хэйлунцзян, Суйфэньхэ, Хэйхэ и Тунцзян, где средняя стоимость квадратного метра жилой площади всего 200 долларов. Низкая цена на недвижимость, небольшие затраты на проживание и безопасность – вот что привлекает на местный рынок покупателей из Сибири и Дальнего Востока. По мнению экспертов, для многих русских, купивших недвижимость в Китае, это не только некоторые льготы (наличие недвижимости в Китае дает возможность получить вид на жительство), но низкорисковое вложение своего капитала. Иностранцам в КНР следует учитывать специфику рынка жилья: его покупка вовсе не означает безусловное право на собственность. Согласно китайским правилам, покупка – это право аренды жилого помещения сроком на 70 лет. К тому же деньги, ввезенные в Китай для приобретения недвижимости, не могут быть вывезены из страны при ее продаже.

Комментарий

Валерия Кривец президент клуба «Профессионал» Уникальное геополитическое расположение Дальнего Востока, масштабные планы градостроительного развития в Приморском крае в предверии саммита АТЭС 2012 года, идея создания на его территории игорной зоны – все эти факторы вызывают растущий пристальный интерес к региону со стороны российских и иностранных инвесторов. Несмотря на определенные риски при вхождении в девелоперский бизнес региона, города Дальнего Востока, и в первую очередь Владивосток, манят огромным инвестиционным потенциалом, обусловленным активным спросом на недвижимость различнх сегментов и перспективами получения высокого дохода от проектов. В Новом году мы ждем улучшения экономической ситуации в стране и нашем городе, увеличения количества собственников недвижимости.